Real Estate e sostenibilità: one size does not fit all

L’attenzione per gli elementi ambientali, sociali e di governance (Environmental, Social and Governance-ESG) e per la sostenibilità è un trend ormai consolidato. Tutti diamo per scontato che 8 miliardi di persone possano vivere assieme sul pianeta Terra solo seguendo alcune regole di base che impongono di non depauperare le poche risorse  e di gestirle nell’ambito di un orizzonte temporale di lunghissimo periodo.

Lo stile di vita di ciascuno di noi è la condizione necessaria per il benessere e la sostenibilità, e richiede immobili adeguati, che minimizzino l’uso di risorse energetiche, siano compatibili con i vincoli paesaggistici e contribuiscano al senso del bello. Quali meccanismi sono disponibili per raggiungere questi obiettivi? Questa è la domanda che ci siamo posti nell’ambito dei lavori del REInnovation Lab di SDA Bocconi e Assoimmobiliare. La risposta è variegata ma può essere sintetizzata in una frase: la sostenibilità nel real estate può essere ottenuta combinando tanti indicatori e tenendo conto dell’effetto combinato dei vari operatori che insistono simultaneamente su un’operazione di real estate.

I rating ambientali delle aziende

Negli ultimi anni è esploso l’interesse per i rating ESG. Nata inizialmente su iniziativa di piccole società di consulenza dedicate, animate soprattutto dallo stimolo a salvare il pianeta, l’idea di dare un rating alle aziende su tematiche non strettamente finanziarie ha ora preso piede un po’ ovunque. Sono ormai scesi in campo i big internazionali, basti citare nomi come Refinitiv, S&P, Moody’s, Bloomberg, a volte acquistando direttamente le piccole società specializzate che avevano sviluppato l’algoritmo che consente di dare la pagella aziendale.

Siamo ora in una fase di grande eterogeneità, come documentato da una bella ricerca di Berg, Koelbel e Rigobon^[1] che mostra come, in media, la correlazione tra i rating sia di poco superiore al 50 per cento, soprattutto a causa delle diverse modalità di misurazione degli indicatori rilevanti. Possiamo equiparare l’eterogeneità alla confusione, ma preferiamo invece considerare quella attuale una fase di grande creatività, che potrebbe essere in parte ridotta dall’entrata in campo della Commissione Europea con la Direttiva sulla tassonomia ambientale^[2].

Così come nel corso dei decenni c’è stata una convergenza tra le ricette di calcolo dei rating finanziari, è lecito attendersi a regime una minore disparità anche per quanto riguarda la misurazione degli aspetti ESG. L’evoluzione della industry di riferimento ricalcherà quello che è successo per i rating finanziari, dove l’evoluzione ha lasciato sul campo solo le tre grandi «sorelle»statunitensi (Moody's, Standard & Poor's e Fitch)? Pensiamo parzialmente di no. In primo luogo, l’Europa ha da tempo sensibilità al tema ambientale superiore a quello di altri Paesi, come mostra l’iniziativa della regolamentazione. In secondo luogo, le dimensioni da considerare per dare le pagelle ambientali, sociali e di governance sono molto più variegate e complesse, ed esiste quindi uno spazio per ricette diverse. I rating però sono solo il primo passo nel real estate.

L’equazione di sostenibilità nel real estate

Cos’altro serve nel real estate? Il mercato è molto complesso (come sinteticamente indicato nella Figura 1) , date le molteplici interazioni tra mercato primario e secondario e mercato dei capitali. Ma se anche ci limitiamo al mercato secondario la complessità resta notevole. Come esempio, partiamo da una tipica operazione commerciale in cui un proprietario concede in affitto un immobile a un locatario che lo utilizza per le sue attività caratteristiche, facendo lavorare persone e accogliendo clienti. Sono quindi cinque le incognite per far funzionare l’equazione che descrive la sostenibilità nel real estate: il proprietario, l’immobile, il locatario, i professionisti, gli utilizzatori finali. Tutti e cinque, con i loro comportamenti e modelli di business, possono contribuire alla sostenibilità dell’operazione.

1. Il proprietario deve continuamente agire per mantenere nelle migliori condizioni l’immobile, effettuando la manutenzione storica e anche quella predittiva, e dotando appena possibile l’edificio dei nuovi prodotti e servizi resi disponibili dalla tecnologia.
2. L’immobile deve essere costruito in modo da assicurare il miglior utilizzo delle risorse energetiche, se possibile diventando fonte di produzione e non di consumo di energia, e fornire soluzioni per un utilizzo degli spazi armonico che consenta a tutti di massimizzare la produttività e il benessere.
3. Il locatario prende le decisioni rilevanti sulle modalità e l’organizzazione del lavoro all’interno dell’edificio, dando le indicazioni per elementi quali la gestione dei rifiuti, l’utilizzo delle risorse, le regole da seguire all’interno dell’edificio.
4. I professionisti hanno il compito di rispettare le regole e farsi parte attiva per migliorarle ulteriormente, fornendo indicazioni basate sulla loro esperienza di individui che frequentano su base continuativa l’immobile (la ricerca infatti evidenzia che alcuni nuovi edifici hanno potenzialmente ma non concretamente un minor consumo energetico a causa del tipo di utilizzo fatto).
5. I clienti, infine, devono contribuire con i loro comportamenti, idealmente portando anche all’esterno le regole di sostenibilità decise all’interno dell’immobile.

Come sempre accade nell’economia moderna, ognuno è un pezzettino dell’ingranaggio, che si inceppa in presenza di comportamenti devianti. Il proprietario che trascura l’immobile senza manutenere gli infissi infligge una perdita che nessun comportamento virtuoso potrà sanare, il professionista che simultaneamente apre la finestra e aumenta il riscaldamento spreca risorse ecc.

Gli elementi dell’ingranaggio

La rating industry copre soltanto una parte della complessa catena che determina il vero impatto ambientale nel real estate. Il rating di cui si parlava copre uno dei protagonisti, e solo quando questo diviene parte dell’operazione descritta precedentemente (incidentalmente, in Italia questo succede poco frequentemente in assenza di rating dedicati alle aziende non quotate sui mercati data la scarsità di aziende attive in Borsa. Motivo per cui un numero crescente di agenzie di rating sta estendendo l’applicazione per dedicarsi a tutte le aziende, sia public sia private). Le certificazioni LEED e WELL coprono un’altra parte, quella relativa all’edificio e al suo utilizzo, soffermandosi sulle potenzialità connesse all’edificio in questione. Ma nel complesso molti elementi dell’equazione sfuggono alla misurazione. Quale il contributo del locatario alla sostenibilità dell’immobile? Le modalità di utilizzo dell’immobile danno un esito soddisfacente oppure no in relazione alle metriche che definiscono la sostenibilità? Noi pensiamo che la situazione esistente dia luogo a due chiare direzioni di sviluppo: la prima relativa alla combinazione e adattamento dell’esistente; la seconda alla creazione di nuove attività e idee.

Le direzioni di sviluppo della sostenibilità

Occorre capire in primo luogo come utilizzare le informazioni esistenti per valutare le singole situazioni. Usando per esempio le dettagliate e trasparenti analisi di Refinitiv per quanto riguarda il rating di proprietario e locatario, assieme ai risultati delle certificazioni LEED e WELL, e a indicatori relativi all’utilizzo concreto degli edifici in un certo periodo di tempo, è possibile ottenere un’immagine molto più nitida della sostenibilità della singola operazione immobiliare. Il REInnovation Lab sta lavorando proprio in questa direzione, riflettendo sulla creazione di un «premio di sostenibilità» nell’ambito di una mappa completa delle attività del real estate commerciale in Italia, grazie al fattivo apporto delle aziende che sono i Partner del Lab.

Ma bisogna anche riflettere sul futuro, e utilizzare in maniera sempre più creativa e concreta le fonti di dati alternative e gli algoritmi di Intelligenza Artificiale per costruire indicatori automatici di sostenibilità. La strada verso la sostenibilità è lunga, ma almeno iniziamo a vederne l’imbocco.

Figura 1 - La sostenibilità nel real estate system: interazioni tra aziende, mercato dei capitali e il sistema del real estate (mercato dello spazio, mercato primario e mercato secondario) per la “misurazione” del RESS - Real Estate Sustainable System