Sustainable Real Estate

La domanda non diventa uguale all’offerta per magia. La tecnologia influenza entrambe ma non crea da sola prodotti e servizi. Le aziende devono stimare la domanda proveniente dalla collettività e creare le condizioni per la creazione dell’offerta. Senza il management e la sua capacità di gestire le aziende nel modo migliore possibile, non possiamo pensare di vincere la sfida della sostenibilità, che vede il real estate in prima fila.

Real Estate Sustainable Value Creation

Nel REInnovation Academy C-Suite Forum^[1], la sostenibilità nel real estate è stata definita, ricordando il rapporto delle Nazioni Unite del 1987 «Our Common Future», come un prodotto che soddisfa le esigenze attuali della collettività senza compromettere il soddisfacimento delle esigenze future, ma allo stesso tempo come forza che deve plasmare e a volte modificare l’operatività delle imprese. La rilevanza dell’innovazione tecnologica e il cambiamento culturale sono stati i due elementi più rilevanti e più presenti nelle riflessioni dei Chief presenti, che hanno notato come la sfida della sostenibilità sia anche una grande ed entusiasmante opportunità per cambiare un modello storico di funzionamento dell’intero sistema economico. Il 37% dei presenti, rispondendo a un sondaggio I-feedback, ha sostenuto che la sostenibilità è il motivo principale che induce le loro aziende a innovare e trasformarsi, pur nella consapevolezza dei costi necessari per ridurre l’impatto delle attività economiche sul capitale ambientale e per migliorare il capitale sociale. Evitare che il sostenimento di tali costi abbia un impatto severo sul livello di occupazione e produzione è e sarà la vera sfida immediata e futura. La consapevolezza non è però condizione necessaria per trovare un rimedio: la definizione prima richiamata di sviluppo sostenibile («development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet rheir own needs») risale al 1987 ma è stata seguita nei trent’anni successivi, secondo un recente studio di Partha Dasgupta, da un processo di riduzione del capitale ambientale quantificato al 60%. Quale discontinuità di azione e comportamenti può aiutarci a ribaltare i trend? 

Prop-tech, start-up & innovation

La tecnologia è un fattore abilitante, ma da sola non basta a spostare i mattoni: occorre avere la capacità di sfruttare le possibilità tecniche nell’ambito di imprese in grado di erogare servizi. Anche in Italia notiamo segni di risveglio da questo punto di vista, dato che il numero di start-up attive nel prop-tech è fortemente aumentato nonostante la pandemia, passando da 43 a 184 tra il 2018 e il 2021, e che le grandi aziende stanno investendo o tramite operazioni di M&A o innovando internamente o siglando accordi di cooperazione. Nel prop-tech gli ambiti di attività principali sono, nell’ordine, i servizi professionali, il Fintech, la sharing economy e lo smart real estate. La tecnologia impatta su tutte le fasi della catena del valore e del ciclo-vita dei beni immobiliari, sintetizzate in analisi preliminare di fattibilità economica, progettazione, costruzione, asset & property management e controllo dei risultati, e aiuta la sostenibilità tramite strumenti come software e algoritmi, Artificial Intelligence e BIM; digitalizzazione e condivisione dei database. In ambiti più generali, la digitalizzazione ha consentito un miglior apprezzamento del valore del real estate inteso come garanzia reale dei crediti (grazie ai sistemi di automatic valuation models-AVM), un efficientamento del sistema dei pagamenti anche di transazioni di real estate asset oltre che dei portafogli di crediti garantiti dal real estate sui mercati secondari (per esempio cartolarizzazioni di non-performing loans). La pandemia ha inoltre accelerato il ricorso alla tecnologia come necessità e, contestualmente, ha modificato i fabbisogni di aziende e famiglie. L’innovazione ha permesso soluzioni che hanno cambiato il paradigma del real estate, portando per esempio nel residenziale a personalizzare il prodotto ancor prima di essere alienato, garantendo benefici economici per l’operatore immobiliare, in termini di minor rischio e anticipazione delle entrate, e sociali in termini di soddisfazione della domanda. In sintesi, più sostenibile. Tali osservazioni sono ancora più interessanti alla luce dei risultati degli studi internazionali, che evidenziano come prima del 2020 la preoccupazione per la sostenibilità non fosse tra gli elementi più rilevanti per investire in tecnologia innovando.

Criteri ESG, real estate investment & financial institutions

La sostenibilità è sempre più rilevante per le attività di investimento nel real estate. L’impatto delle azioni degli investitori è potenzialmente più ampio nell’andare verso investimenti caratterizzati da gradi di rendimento e rischio più elevati, anche per riflettere il maggior range di attività che deve essere svolto in ciascun comparto: dalle più semplici attività di certificazione al design degli immobili che mette al centro l’attenzione per la sostenibilità, dall’utilizzo di materiali e processi produttivi rispettosi dei criteri ambientali e sociale alla progettazione o riprogettazione di interi quartieri nell’ottica delle città sostenibili. Peraltro, i risultati delle analisi empiriche del REInnovation Lab^[2] evidenziano la rilevanza di indicatori ESG e di sostenibilità per la spiegazione della eterogeneità dei prezzi presenti nelle varie zone italiane, elemento che rende ancora più centrale la corretta valutazione della sostenibilità di un immobile e di un’area per gli investitori nel real estate. Per quanto siano le stesse pressioni provenienti dall’ambiente (investitori finali, finanziatori e regolatori) a mettere la sostenibilità al centro dell’attenzione, i Chief presenti all’incontro hanno notato come le modifiche all’organizzazione aziendale per l’attuazione della sostenibilità debbano venire anche dall’interno per motivi etici e per il desiderio di contribuire alla gestione dei beni comuni. Il cambiamento della logica degli investitori resta però in questo momento il driver principale: non ci si limita più al controllo del rischio e alla ricerca di rendimento ma ci si rivolge al rendimento canalizzato che guarda a bisogni di parti sempre più ampie della società: dallo student housing al senior living, fino all’affordable housing. Ma per fare questo è necessario lavorare (in senso letterario «fare fatica» data la complessità della partita in gioco) su tre pilastri della sostenibilità:

1. affinare i modelli di misurazione ESG al fine di incentivare gli organismi internazionali di accounting ad aumentare la disclosure da parte delle aziende e contestualmente ridurre l’eterogeneità dei rating;
2. cambiare i comportamenti di famiglie e imprese;
3. coinvolgere il settore pubblico, nella logica del PPP e dell’intervento della politica pubblica in ambito di tassonomia verde e sociale.

Andrea Beltratti è Professore al Dipartimento di Finanza dell’Università Bocconi, dove insegna Economia del Mercato Mobiliare e Equity Portfolio Management, e Academic Director dell’Executive Master in Finance (EMF) di SDA Bocconi School of Management.

Alessia Bezzecchi è Associate Professor of Practice in Corporate Finance & Real Estate presso SDA Bocconi School of Management, dove è Program Director dell’Executive Master in Finance (EMF) e dell’Executive Program in Finanza Immobiliare e Real Estate (EPFIRE).