Il rinascimento del real estate sostenibile (con il capitale paziente)

Il mercato del real estate non è più un elemento statico dell’economia mondiale, e questo grazie alla combinazione di nuovi fattori legati alla domanda e all’offerta – tra cui i tassi di interesse, l’inflazione, il private real estate, la rigenerazione urbana. In questo contributo metteremo in luce i fattori più rilevanti del mercato del real estate quale strumenti di attrattività sociale, nonché i suoi intangible asset, il suo ruolo quale agente culturale e di inclusione sociale, concludendo con un commento sulla sostenibilità nel real estate quale elemento di attrazione dei capitali pazienti.

La politica monetaria non-convenzionale e i tassi di interesse

Quindici anni di politiche monetarie non convenzionali hanno lasciato il segno. I tassi di interesse nominali sui titoli obbligazionari pubblici (e non solo) sono nulli o negativi. Secondo il Bloomberg Barclays Global Aggregate Negative Yielding Debt Market Value index, alla fine di settembre 2021 l’ammontare di debito che nel mondo produce un rendimento negativo è pari a 15.000 miliardi di dollari. Gli investitori non hanno quindi scelta: o riducono le aspettative di rendimento atteso, cosa difficile da fare per chi ha assunto passività da rispettare, o modificano la struttura di investimento per includere nuovi asset.

L’inflazione

Il risveglio dell’inflazione è al centro dei radar degli investitori sia negli Stati Uniti sia in Europa. Pochi un anno fa avrebbero previsto un’uscita così rapida dallo scenario di stabilità dei prezzi che ha caratterizzato l’economia mondiale da qualche tempo e oggi c’è molta incertezza relativamente agli scenari di durata dell’inflazione. Alcuni ritengono che si tratti di una fiammata di qualche trimestre, causata dai problemi di approvvigionamento della supply chain globale indotti dalla pandemia, mentre altri ritengono che possa trattarsi di un fenomeno di lungo periodo, favorito dalla politica monetaria non convenzionale adottata da oltre un decennio dalle banche centrali. In qualsiasi scenario, gli investitori non possono ignorare il rischio di erosione del potere d’acquisto del loro patrimonio causato dagli shock inflazionistici.

Il real estate

Sempre di più sono gli investitori che ritengono che l’allocazione al real estate debba essere più elevata di quella tradizionale, a causa di alcuni benefici tra cui:

• la possibilità di ottenere lo yield dato dal differenziale tra l’affitto e i costi di gestione, in grado di fare fronte a quelle esigenze di liquidità tradizionalmente soddisfatte dall’investimento in titoli a reddito fisso;
• l’investimento in un asset i cui flussi di cassa sono legati all’inflazione, anche se con un certo lag temporale necessario per la rideterminazione degli affitti, particolarmente utile nello scenario precedentemente ricordato.

Private real estate

Acquisire asset quotati sul mercato oppure no? Si tratta di un dilemma rispetto a cui non esiste ancora una risposta netta, anche se gli investitori sono sempre più attratti dall’investimento privato (non solo nel real estate), che consente una (a volte apparente) stabilità di valutazione e una conseguente riduzione della volatilità, nonché la possibilità di acquisire un premio di illiquidità (anche se la dimensione di tale premio è stabilita sino a ora in maniera più intuitiva che scientifica) e di isolare l’investimento dagli shock alle preferenze degli investitori che possono invece entrare e uscire dagli asset liquidità a loro piacimento, a volte con un comportamento poco lungimirante che finisce per ridurre il valore di equilibrio degli asset stessi. Nel suo rapporto su «The Future of Alternatives 2025», Preqin ritiene che gli investimenti in private real estate cresceranno a un tasso annuo composto del 3,4 per cento tra il 2020 e il 2025 per raggiungere 1.238 miliardi di dollari[1].

La «rigenerazione urbana» quale strumento di attrattività e competizione geopolitica

La «rigenerazione urbana» rappresenta un grande elemento di discontinuità̀ nella vita delle città, sempre più caratterizzate da nuove centralità. Movimento nato in Europa per la necessità di rimodellare i contenitori delle nostre vite in fasi di trasformazione, assume modalità diverse in vari contesti geografici, a seconda delle esigenze. La concorrenza geopolitica, sempre più evidente tra le città data la previsione del 75 per cento della popolazione che vivrà in centri urbani nel 2050, la crescita del 30-50 per cento del numero di metropoli da 10 milioni di abitanti con polarizzazione tra grandi città vincenti e resto del mondo, sono altri elementi che qualificano la centralità della rigenerazione a livello globale. In Italia, Milano è una delle città che con maggiore dinamismo ha saputo e sa rinnovarsi grazie a operazioni come Milano Porta Nuova, CityLife, Arexpo, Santa Giulia, SeiMilano e Milano Sesto.

Rischi e DNA della rigenerazione urbana innovativa e sostenibile

La realizzazione di progetti di trasformazione urbana, in particolare dei brownfield, presentano varie criticità, soprattutto a causa del lungo orizzonte temporale che intercorre tra l’idea e la realizzazione. I tempi in Italia sono generalmente lunghi, e il lavoro degli sviluppatori è reso più difficile dagli shock macroeconomici che incidono sulle condizioni di crescita e di finanziamento. Il progetto di rigenerazione urbana di successo deve essere innovativo e sostenibile: innovativo, in primis, per tecnica realizzativa, concept e valorizzazione degli spazi privati a uso pubblico come generatori di valore fungendo da esternalità positive (ne sono esempi piazza Gae Aulenti e i giardini di City Life a Milano), adattandosi e valorizzando le esigenze locali con una visione internazionale; sostenibile in quanto la sostenibilità economica del progetto deriva da una stretta coerenza tra visione del progetto e execution tramite soluzioni abitative e luoghi esperienziali legati al commercial real estate nel rispetto dell’ambiente (per esempio la piantumazione negli ampi terrazzi delle residenze moderne sono sintesi di innovazione tramite sviluppo verticale, valorizzazione del green, rispondenza a esigenze abitative legate al benessere del luogo).

Gli intangible asset della rigenerazione urbana…

La dimensione del verde e in generale gli spazi pubblici a uso privato (quali giardini, piazze, fontane) hanno assunto un ruolo vitale nei progetti di rigenerazione urbana passando da «mali necessari» (ovvero costi da sostenere quali oneri di urbanizzazione) a «intangible asset» che accrescono il valore delle altre funzioni (in particolar modo nel living). Lo spazio pubblico crea «valore sociale» per il benessere dell’utente finale rispondendo a criteri di rispetto della valorizzazione del green e della famiglia, oltre a essere una naturale infrastruttura di collegamento tra diversi asset rendendo diverse unità immobiliari di intervento un unico ecosistema. Un esempio virtuoso è il BAM (la Biblioteca degli Alberi di Milano Porta Nuova): iniziativa innovative a beneficio della «centralità territoriale» e ad alto valore aggiunto per la Città di Milano. 

… e il ruolo di agente culturale e di inclusione sociale

Tali spazi favoriscono l’inclusione sociale, il senso di appartenenza a un quartiere – che sempre più sembrano mancare in molte città – coinvolgendo i cittadini. Milano negli ultimi vent’anni è stata oggetto di un rinascimento contemporaneo con importanti progetti di rigenerazione urbana che hanno come minimo comun denominatore il rispetto di criteri di sostenibilità. Per tale aspetto, il real estate è stato anticipatore dei trend in atto trasversalmente a tutti i settori, sul rispetto dei criteri ESG nell’approccio agli investimenti e nella gestione aziendale. Pilastro della sostenibilità nella rigenerazione urbana è certamente la loro capacità di creare luoghi in grado di fungere da ancora di attrazione per specifici target con evidenti impatti positivi sull’ecosistema in cui è inserito. In tal modo, un’opera d’arte inserita in una piazza o una sofisticata piantumazione che valorizza la biodiversità in un parco pubblico assumono un ruolo di agente culturale in cui esplorare e conoscere con diverse attività esperienziali. Una piazza può diventare uno strumento di inclusione sociale in cui ogni singolo elemento risponde a una determinata esigenza (per esempio area cani, parco bocce, area giochi ecc.) funzionale a diversi target (famiglie, anziani ecc.) aumentandone la versatilità di utilizzo temporale (le esigenze si manifestano in diversi orari e giorni). Il successo di tali ancore è evidenziato dai flussi di frequenza motivati dall’interesse degli abitanti locali, e di cittadini che raggiungono appositamente i nuovi distretti esperienziali per il tempo libero. Il potenziale di tale organismo potrà essere massimizzato mantenendo nel tempo una gestione proattiva del luogo e adattando le diverse iniziative/eventi in coerenza con la visione del progetto e dei target di riferimento che, oltre a creare valore per gli utenti diretti, ha delle ricadute positive per la città e l’indotto.  

Alla ricerca dell’eterna bellezza della sostenibilità

Nel Paese Italia abbiamo numerosi esempi di progetti e iniziative culturali che valorizzano da sempre l’arte e la natura. Il Covid-19 ha accelerato un trend in atto che richiama la necessità di focalizzazione sull’economia circolare, soprattutto in certi settori core per l’Italia quali il food and beverage e il tessile-abbigliamento (a titolo esemplificativo ma non esaustivo). I vincoli stringenti imposti dalla pandemia hanno obbligato tutte le imprese ad adattare catena del valore, processi, lay-out degli spazi fisici, e tutti gli stakeholder a variare i comportamenti. Al di là dei tragici impatti a livello sanitario, tale fenomeno ha portato a cambiare i comportamenti stimolando un auspicabile circolo virtuoso in cui la creazione di valore economico deriva anche dalla sostenibilità ambientale e sociale. Il nuovo paradigma della centralità della sostenibilità quale must-have in cui la profittabilità è garantita se e solo se sono in armonia con il contesto ambientale e sociale di riferimento è la miglior esemplificazione di cultura per il nostro Paese da sempre noto per la grande bellezza delle sue opera naturali, architettoniche e artistiche.

Gestione del rischio e ESG investing nel real estate per l’attrattività dei capitali pazienti

Il potenziale rischio di un processo di rigenerazione urbana è quello della gentrificazione di un quartiere cittadino. Incarnare la sostenibilità nella visione progettuale con obiettivi di inclusione sociale ed equo accesso alle opportunità offerte dalla città consente di creare valore per la collettività – place-making value – non cadendo nel processo di gentrification. In misura crescente, i grandi progetti di rigenerazione urbana devono ristrutturare e creare interi quartieri con l’obiettivo di formare condizioni residenziali e di lavoro che:

• siano coerenti con le possibilità di spesa di famiglie e aziende;
• assicurino la sostenibilità di lungo periodo dal punto di vista energetico e della minimizzazione dell’impatto ambientale;
• siano piacevoli e attrattive.

La sfida è di dar vita a aree urbane depresse trasformandole in una nuova centralità territoriale per le nostre città. I progetti di rigenerazione urbana sostenibili possono rappresentare delle opportunità di investimento ad alta attrattività non solo per i rendimenti attesi potenziali ma anche per la loro caratterizzazione rispettosa delle dimensioni ESG degli investimenti di lungo periodo. L’evidenza empirica mostra che c’è una relazione positiva tra rispetto di parametri ESG di lungo periodo e sostenibilità economica. La perseveranza nel seguire il paradigma della sostenibilità di lungo periodo, nei progetti di rigenerazione urbana è la migliore formula di successo che rende attraenti iniziative di tale tipo per investitori nazionali e internazionali.